Yaşanan depremler ardından kentsel dönüşümü hızlandıracak düzenlemeler yeniden ele alınıyor. Başta İstanbul olmak üzere pek çok şehirde kentsel dönüşüm faaliyetleri yürütülüyor. Özellikle bakanlık ve belediyelere tarafından yapılan dönüşümlere hız vermek için maliyetine dönüşüm yapıldığı vatandaşlara iletiliyor. Ancak inşaat maliyetlerinin son iki yılda yüzde 200’ü aştığı dönemde maliyetine dönüşüm bile vatandaşın karar vermesini zorlaştırıyor. Sektör temsilcilerinin ilettiği bilgiye göre arsa sorunu olmayan ve vergi, harç gibi çeşitli muafiyetleri bulunan kentsel dönüşümde bile metrekare maliyeti minimum 10 bin lira seviyesinde bulunuyor. 80 metrekare yeni konut maliyeti 1 milyon lirayı aşıyor. Bu fiyat ortalamada 1 milyon 250 bin lira olarak gerçekleşiyor. Bu fiyat TOKİ ölçeğindeki konutlara karşılık geliyor. Pandemi öncesinde kur artışları ve ardından pandeminin etkisiyle emtiaya erişim ve tedarik sıkıntısı inşaat malzemelerindeki fiyatları katladı. Pek çok üründe yüzde 500’ü aşan artışlar meydana geldi. İnşaat maliyetlerinde iki yıldır süren artışlar 2023’e de hızlı başladı. Bina inşaat maliyeti 2022’yi yıllık yüzde 115 yükselişle kapatırken, 2023’e ise yıllık yüzde 80 seviyesindeki artışla başladı. ARAZİDE İŞ ZORA GİRDİ Depremlerin etkisiyle risk altındaki şehirlerde yaşayanlarda kırsal doğru bir göç hareketi oluşmaya başladı. Buralardan yeni arazi arayışlarının iki kat artış gösterdiği ifade ediliyor. Daha önce alınmış arazisi olanlar ise küçük de olsa bir ev yaptırmak istiyor. Ancak yükselen fiyatlar bu alanlarda daha çok prefabrik yapılanmayı getiriyor. Kendi arazisi olan ya da memleketinde, köyünde kendi alanı üzerinde ev yaptırmak isteyenlerin de işleri oldukça zorlaştı. Birkaç yıl önce 100 metrekare bir köy evinin toplam inşaat malzemesi maliyeti 300 bin lira seviyesinde bulunurken bu fiyat ortalama 700-800 bin liraya geldi. SANAYİ TEŞVİK EDİLMELİ inşaat maliyetlerindeki artışın önüne geçilmesi için yurt içinde yeterli üretime ulaşabilecek ürünlerde sanayinin teşvik edilmesi öneriliyor. Aksi durumlarda dünyadaki çeşitli panik durumlarında yeterli ürüne ulaşılıp ulaşılamaması kaygısı bile fiyatları katlamaya yetiyor. Hammadde, enerji, lojistik, işçilik fiyatları öngörülenden hızlı artıyor. Afet bölgesinde kalıcı konutların temeli atılıyor. Buralarda inşaat malzemelerine duyulacak hızlı ve toptan ihtiyacın içeride fiyatı artırabileceği ifade ediliyor. HAFRİYAT TUTARI ÇOK YÜKSEK Pek çok şehirde insanların endişe içinde kentsel dönüşümü beklediğini anlatan İstanbul Ticaret Odası (İTO) Konut Komite Başkanı Mükremin Tekin, ancak yükselen fiyatların etkisiyle istenen hızın yakalanamadığına dikkat çekti. Mevcutta bir inşaatta en büyük sorunun arsa olduğunu belirten Tekin, kentsel dönüşümde ise maliyeti belirleyen unsurların daha az olmasına rağmen fiyatların yüksek seyrettiğini dile getirdi. Tekin, “Kentsel dönüşümde İstanbul’da ortalama bir yerleşimde metrekare maliyeti 10 bin liranın üstünde. Tabi dönüşümde bazı vergi muafiyetlerini katsanız bile minimum 10 bin lira diyebiliriz” dedi. KAT KAT ARTIŞ VAR En yüksek maliyet kalemlerinden birinin hafriyat olduğunu anlatan Tekin şöyle konuştu: “C35 beton 2022 ilk yarı fiyatı 250-300 lira iken, 2 bin lirayı geçti. Tek üründe bile kat kat fiyat artışı var. En az yükselen maliyette bile bir yıl içinde yüzde 100 fark oluşuyor. Şu anda deprem bölgesinin yeniden imarı için inşaat malzeme sanayi fiyat artırmama sözü verdi. Ancak çok malzeme ihtiyacı olacak. Bu da içeride fiyat artışlarını tetikleyebilir” EN YÜKSEK MALİYET KALEMLERİ İstanbul’da bugün 80 metrekarelik bir daire üretmek için 100 metrekarelik bir daire inşa etmek gerekiyor. Bu eksende inşaat malzemelerinde ana kalemler olarak çimento, demir-çelik, cam, tuğla-kiremit, PVC, alüminyum, bakır, mermer-seramik, alçı gibi ürünler öne çıkıyor. Elbette hafriyat da oldukça büyük bir maliyet kalemi oluşturuyor. Kentsel Dönüşüm Uzmanı Mimar Nihat Şen, yapılacak bir inşaatta toplam inşaat bedelinin yaklaşık yüzde 5’inin maliyeti kadar demir ve beton maliyeti olduğunu söyledi. Kaba inşaat maliyeti (hafriyat, demir-beton-duvar malzeme ve işçilik bedelleri, kaba sıva, çatı kapanması, yalıtım işleri) ise toplam inşaat bedelinin yüzde 40’ını oluşturuyor. Şen, “Kalanlar ise ince ince işlerden oluşmaktadır. Demir ve beton malzeme fiyat artışları ihraç ürünleri olduğundan artışlar öngörülememekte olup; hammadde, enerji, lojistik ve işçilik artışları tüm malzemelerde doğru orantılı olarak fiyatların artışına sebep olmaktadır” dedi.